질문 :
저(A)는 2년 전에 B로부터 그 소유의 갑 아파트를 임대차보증금 7억 원에 임차하는 내용의 이 사건 임대차계약을 체결하였습니다. 저는 이 사건 임대차계약에 따라 B에게 임대차보증금을 모두 지급하였으며, 그동안 갑 아파트에 거주하면서 주민등록 전입신고를 하여 두었습니다. 저는 최근에 임대차 기간이 종료되고 다른 곳으로 이사를 하여야 할 처지였으므로 B에게 임대차보증금을 반환하여 달라고 하였습니다. 그런데 B는 이미 갑 아파트를 C에게 매매하였고, C가 저에 대한 임대차보증금을 반환하기로 하였다면서 C에 대하여 보증금의 반환을 청구하라고 합니다.
이때 저는 누구에게 보증금의 반환을 청구하여야 하는지요? B에 대하여 임대차보증금의 반환을 청구할 수는 없는지요?
답변 :
민법에 따르면 임차인은 임대인과 임대차계약을 체결하였으므로, 다른 사정이 없는 한 임대인에 대하여만 임대차 기간까지 임차목적물을 사용할 수 있는 권리가 있으며, 또한 임대차 기간이 종료된 뒤에 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
만일 임차목적물이 임대인에게서 제3자에게 매매 등의 이유로 소유권이 이전되면, 임차인은 제3자에 대하여는 임차목적물을 사용할 수 있는 권리가 없으며, 임대차보증금의 반환을 청구할 수도 없습니다. 그래서 경제적 약자인 주택 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법을 마련하였고, 그 법에 따르면 임차인이 주택에 대하여 임대차계약을 하고, 그 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 즉 대항력을 갖춘 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 임대차의 효력이 발생하고, 이때 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 되어 있습니다.
이 규정에 의하여 임차인은 임대차계약의 당사자가 아닌 임차목적물의 양수인 즉 새로운 소유자로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있게 됩니다.
임차인이 임대차계약을 체결하고, 대항력을 갖춘 경우에 임대차의 목적인 주택이 양도되면 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리· 의무 일체를 그대로 승계하므로 그 결과 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 됩니다(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결). 질문에서 A가 대항요건을 갖추었고, 그 뒤 갑 아파트가 B에게서 C에게 양도되었으므로 원칙적으로 임대차보증금을 반환할 책임은 양도인인 C에게 있으며, 임대인이며 양수인인 B에게는 없습니다. 따라서 A는 B가 아니라 C에게 임대차보증금을 반환하라고 하여야 하고, B는 임대차보증금의 반환 책임을 부담하지 않습니다.
그런데 때로는 임차인이 임차목적물이 양도된 경우에 양수인이 아니라 양도인 즉 자신과 임대차계약을 체결한 자로부터 임대차보증금을 반환받는 것이 보다 쉬울 경우가 있을 수도 있습니다. 이때에도 임차인은 양수인으로부터 만 보증금을 반환받아야 하고, 양도인에 대하여는 보증금을 청구할 수 없는지가 문제 됩니다.
이와 관련하여 판례는 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 주택임대차보호법의 규정은 임차인을 보호하기 위한 것이므로 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 하였습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
따라서 A는 갑 아파트가 B로부터 C에게 양도된 사실을 안 날로부터 상당한 기간 이내에 B 및 C에 대하여 주택임대차보호법과 상관없이 임대차보증금을 B에게서 지급받겠다는 뜻을 표시하면, 그때에는 B로부터 만 임대차보증금을 반환받을 수 있게 됩니다.
