질문:
A는 4년 전에 서울시내 마포구에 있는 소형 아파트를 3억 원에 매수하여 그동안 전세를 주고 있습니다. A는 그동안 다른 곳에서 전세를 살다가 1년 전에 서울시내 강동구에 있는 아파트를 매수하여 소유 및 거주하여 오고 있습니다. A는 현재 1세대 2주택 자인데, 마포구에 있는 아파트를 처분하려고 합니다. A가 마포구에 있는 아파트를 매도하는 경우에 양도소득세를 납부하여야 하는가요? 마포구에 있는 아파트는 현재 시세가 7억 원 정도입니다.
답변 :
양도소득세는 토지·건물 등의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에 대하여 과세하는 세금입니다. 그런데 1세대 1주택을 보유하는 자가 그 보유기간이 2년이 지난 뒤에 그 주택을 양도하는 경우에는 양도소득이 발생하더라도 양도소득세를 과세하지 않습니다. 다만, 1세대 1주택이더라도 실거래가가 9억 원을 초과하는 고가주택의 경우에는 양도소득세를 납부하여야 합니다.
또 1세대가 2주택을 소유하더라도 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나(일시적 2주택) 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우에 법령에서 정하는 요건을 갖추게 되면 양도소득세를 납부하지 않아도 됩니다. 일시적 2주택의 경우, 즉 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전 주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규 주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 이를 1세대 1주택으로 보아서 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 요건에 해당하면 양도소득세가 비과세 됩니다.
그런데 근년에 들어 주택의 가격이 너무 상승하고, 주택에 대한 투기가 성행하자 정부는 주택에 대한 투기를 억제하기 위하여 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역을 조정대상지역으로 지정하고, 그 조정대상지역에 있는 주택의 양도에 있어서는 양도소득세가 비과세되는 범위를 좁혀 가고 있습니다.
1세대 1주택으로서 양도소득세가 비과세되기 위하여는 조정대상지역에 있는 주택을 취득하였을 때에는 그 보유기간이 2년 이상이 되어야 하는 이외에 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이 된 뒤에 그 주택을 양도하여야 합니다. 다만, 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 거주기간의 요건이 필요 없습니다.
한편 일시적 2주택으로서 양도소득세가 비과세되기 위하여는 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 2018. 9. 14. 이후에 취득하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하여야 합니다. 나아가 조정대상지역에 있는 신규 주택을 2019. 12. 17. 이후에 취득하는 경우에는 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 주민등록 전입신고를 마치고, 신규 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 합니다.
질문에 의하면 A가 현재 1세대 2주택을 소유하고 있고, 2주택은 모두 조정대상지역에 있으며, 종전 주택은 조정대상지역으로 지정되기 이전에 취득하였습니다. 또 신규 주택은 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 시점인 2018. 9. 14. 이후이고 2019. 12. 16. 이전에 취득한 것으로 보입니다. 그렇다면 A가 일시적 2주택에 있어서 비과세 요건인 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 시점에서 신규 주택을 취득하였으므로 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전주택을 양도하게 되면 1세대 1주택과 같이 보게 됩니다. 나아가 A가 종전 주택을 조정대상지역으로 지정되기 이전에 취득하였으므로 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 요건에 해당하는 그 보유기간이 2년 이상이 지난 뒤에 양도하게 되므로 비록 그 주택에 거주하지 아니하였더라도 양도소득세를 납부하지 않아도 됩니다.
전극수 교수
