질문 : 乙은 1년 전에 甲으로부터 甲소유의 A점포를 임대차보증금 5천만 원, 월세 100만 원, 임차기간 1년으로 약정하여 임차하였습니다. 그 뒤 乙은 A점포에서 식당을 하였으나 운영이 잘되지 아니하여 월세를 낼 수도 없었으므로 6개월 만에 식당의 문을 닫았습니다. 乙은 그 당시 甲에게 식당의 문을 닫을 수밖에 없는 사정을 설명하면서 보증금을 반환하여 달라고 간청하였습니다. 이에 대하여 甲은 임대차기간이 종료되기 이전이라도 A점포가 다른 사람에게 임대가 되면 보증금을 반환하여 주겠다고 하였습니다. 그러나 임대차기간이 종료된 뒤에도 A점포가 다른 사람에게 임대가 되지 아니하였고, 甲은 보증금을 반환하여 주지 아니하고 있습니다. 또한 甲은 보증금에서 乙이 월세를 연체한 때부터 A점포를 자신에게 명도할 때까지의 기간 동안에 해당하는 월세를 모두 공제하여야 한다고 주장하고 있습니다. 이러한 때 乙은 甲으로부터 보증금을 반환받으려면 어떻게 하여야 하는가요? 또한 보증금을 얼마나 반환받을 수 있는가요?
답변 : 임차인은 임대차가 존속되는 기간 동안에는 임대인에게 약정한 임료를 지급하여야 하고, 임대차가 종료되면 임대인에게 임차목적물을 반환하여야 합니다. 또한 임대인은 임대차가 종료되면 임차인에게 보증금 중 연체차임 등을 공제한 나머지를 반환할 의무가 있습니다. 이때 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차목적물 반환의무는 서로 동시에 이행하여야 하므로, 임대인은 임차목적물을 반환받을 때까지 보증금을 반환하지 않아도 되고, 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 반환하지 않아도 됩니다. 그러므로 임차인 乙이 임대인 甲으로부터 보증금을 반환받으려면 A점포에 있는 자신의 집기를 모두 다른 곳으로 옮기고 A점포를 원상태와 같이 甲에게 반환하여야 합니다.
한편 임차인이 임대차가 종료된 뒤에 임차목적물을 사용하는 경우에는 임료를 지급할 의무가 없고, 임료상당의 부당한 이득을 얻고 있으므로 그 부당이득을 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 그러나 임차인이 임차목적물에 대하여 점유를 계속하고 있다 하더라도 본래의 임대차계약상의 목적에 따른 사용·수익을 한 것이 아닌 경우에는 실질적인 이익을 얻은 바 없으므로 임대인에게 부당이득을 반환할 의무는 없습니다(대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다240424, 240431 판결). 질문에서 乙은 임대차가 종료된 뒤에도 A점포를 점유하고는 있으나 영업을 하지 않고 있어서 그 점유로 인하여 월세 상당의 이득을 얻었다고 할 수는 없고, 따라서 甲에게 월세 상당의 부당이득반환 의무는 없습니다.
그리고 임차인이 임대차가 종료되어 임차목적물을 점유할 권리가 없음에도 이를 점유하고, 또 임차목적물을 반환할 의무가 있음에도 반환하지 않고 그로 인하여 임대인이 손해를 입었다면 임차인은 임대인에게 그 손해를 배상하여야 합니다. 그런데 질문에서는 乙이 보증금을 반환받을 때까지는 A점포를 점유할 권리가 있고, 반환할 의무가 없으므로 甲에 대하여 A점포를 반환하지 아니하였다 하여 어떠한 손해배상책임을 지지는 아니합니다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 참조).
결국 乙은 甲에게 A점포를 반환하고, 보증금에서 그동안 지급하지 아니한 월세를 공제한 나머지 돈을 甲으로부터 지급받을 수 있습니다.
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
