질문 :
A는 2012. 6. 24. B로부터 서울 시내 용산에 있는 이 사건 점포를 임대차보증금 1억 원, 월세 300만 원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하였습니다. A는 그동안 이 사건 점포에서 식당을 하여 오면서 계약을 갱신하여 왔는데, 현재는 보증금은 1억 원 그대로 이고, 월세는 500만 원입니다. B는 최근에 A에게 B의 아들이 이 사건 점포에서 안경점을 할 것이어서 재계약을 하지 않겠으니 임대차기간이 끝나면 점포를 비워달라고 하였습니다.
A는 이제까지 B가 요구하는 대로 월세를 올려 주어 왔고, 최근에 식당의 운영이 어려워 2달치 정도 월세를 밀렸으나 이를 곧 지급하려고 합니다. A는 임대차기간이 2020. 6. 24. 끝나는데, 계약갱신요구를 할 수 있는지요? 또 계약을 갱신할 때 B가 요구하는 대로 월세를 올려 주어야 하는가요?
답변 :
상가건물 임대차보호법에 의하면 상가건물의 임대차에서 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다(임차인의 계약갱신요구권). 이때 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만 차임과 보증금은 증감할 수 있습니다. 다만 증액을 하는 경우에는 5% 이상을 초과하여 증액할 수 없습니다.
당사자 사이에 증액비율을 초과하여 월세 등을 지급하기로 약정을 하였다 하더라도 그 증액비율을 초과하는 부분은 무효입니다. 임차인은 초과하여 월세를 지급한 경우에는 그 초과 지급된 월세에 대하여 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).
그런데 상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 지역별로 환산보증금이 일정금액을 초과하는 임대차의 경우에는 적용되지 않습니다. 다만 계약갱신요구는 환산보증금이 지역별로 정한 금액을 초과하는 임대차에도 적용이 되나, 이때 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다. 이때 상가건물 임대차보호법의 적용범위인 임대차와는 달리 증액의 한도에 대한 제한은 없습니다. 월세 등의 증감에 대하여 당사자 사이에 합의가 되지 아니하면 결국에는 법원이 정할 수밖에 없습니다.
서울특별시의 경우에 환산보증금이 9억 원을 초과하는 경우에는 상가건물 임대차보호법이 원칙적으로 적용이 되지 아니하나, A의 경우에 환산보증금이 6억 원이므로 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. A는 늦어도 임대차기간이 끝나기 1달 이전에 B에게 계약갱신을 요구할 수 있고, B는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. B가 본인이 직접 또는 아들이 사용한다는 사유로 A의 계약갱신요구를 거절할 수는 없습니다. A는 월세를 3달치 연체하면 계약갱신을 요구할 수 없으므로 밀린 월세가 3개월이 되지 않도록 주의하여야 할 것입니다. 또한 A는 갱신되는 계약에서 B가 월세의 증액을 요구하더라도 5% 이상 올려주지 않아도 됩니다. 그뿐만 아니라 A는 이전에 계약갱신을 하면서 월세를 5% 이상 올려 주었다면 초과하여 지급한 월세에 대하여 B에게 반환을 청구할 수도 있습니다.
