질문 :
A는 6개월 전에 B로부터 B소유의 토지를 7억 원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였습니다. 매매계약에 따르면 A는 B에게 계약금 7,000만 원은 계약당일에, 중도금 1억 원은 계약일로부터 한 달 뒤에 각 지급하고, 잔금 5억 3,000만 원은 계약일로부터 2달 뒤에 B로부터 소유권이전등기에 필요한 서류를 받음과 동시에 지급하기로 되어 있습니다. A는 계약과 같이 계약금과 중도금을 B에게 모두 지급하였습니다. 그런데 B는 잔금지급기일을 1주일 앞두고 A에 대하여 아무 말 없이 C에게 위 토지를 8억 5천만 원에 이중으로 매매하고, 소유권이전등기까지 하여 주었습니다.
그 뒤 B가 A에게 계약금의 2배와 중도금으로 2억 4,000만 원을 돌려주겠다고 하였으나 A는 위 토지에 주택을 건축하기 위하여 설계를 하고, 공사계약을 하는 등 많은 준비를 하였으므로 B의 요청에 응할 수 없습니다. A는 B가 자신에게 매도한 토지를 C에게 이중으로 매도함으로써 손해를 입었으므로 배임죄로 고소를 하려고 하는데, 가능한지요?
답변 :
배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가하면 성립합니다. 형법에 따르면 배임죄의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금에 해당합니다(형법 제355조). 한편 이득액이 5억 원 이상일 때에는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률에 따라서 가중처벌 됩니다. 위 법에 따르면 이득액이 50억 원 이상일 때는 무기 또는 5년 이상의 징역, 이득액이 5억 원 이상 50억 원 미만일 때에는 3년 이상의 유기징역이고, 이때 이득액 이하에 상당하는 벌금을 병과할 수 있습니다.
한편 부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 매도인 또는 매수인이 자유롭게 계약을 해제하여 계약의 구속력에서 벗어날 수 있으므로, 매도인이 이중매매를 하였다 하더라도 문제가 되지 않았습니다. 그러나 중도금까지 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 매도인 또는 매수인이 적법하게 계약이 해제되지 않은 상태에서 계약의 구속력에서 벗어날 수 없습니다. 또한 매도인이 중도금까지 지급받은 뒤 계약을 해제하려면 잔금지급기일이 경과한 뒤에 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 준비하여 매수인에게 상당한 기간을 정하여 잔금지급을 최고하였음에도 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 합니다.
매도인은 부동산의 매매계약에 있어서 중도금까지 지급받은 뒤에는 계약이 적법하게 해제되지 아니하였다면 매수인으로부터 잔금을 지급받음과 동시에 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무가 있습니다. 그러한 매도인의 의무는 자기의 사무일 뿐만 아니라 배임죄에서 말하는 타인의 사무에 해당합니다. 결국 부동산의 매매계약에 있어서 매도인이 매수인으로부터 계약금과 중도금을 지급받은 뒤에 그 계약이 적법하게 해제되지 아니한 상태에서 같은 부동산을 제3자에게 이중으로 매매하고, 소유권이전등기를 함으로써 매수인에게 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하게 되었다면 배임죄가 성립됩니다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결 참고). 질문에서 B가 A로부터 계약금과 중도금을 지급받은 뒤에 매매계약이 적법하게 해제하지도 않은 상태에서 그 부동산을 C에게 처분하고 소유권이전등기까지 함으로서 이익을 취득하고, A에게 손해를 입혔으므로 배임죄가 성립하게 됩니다.
참고로 대법원판례에 따르면, 부동산과는 달리 동산의 매매에 있어서는 매도인이 계약금과 중도금을 지급받은 뒤에 매매계약이 적법하게 해제되지도 않은 상태에서 이를 타에 처분하였다 하더라도 배임죄가 성립하는 것은 아니라고 합니다(대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 전원합의체 판결 참고).
