정부가 유례없는 재건축 규제 완화와 공급 확대 방안을 내놨다. 공공 재건축 단지의 용적률을 최고 500%까지 높이고 층수도 최고 50층까지 올리는 ‘공공참여형 고밀재건축’이다. 공공이 참여하고 추가되는 용적률의 최대 70%까지 공공주택으로 기부 채납한다는 조건이다.
구체적으로 태릉골프장과 용산 캠프킴, 정부과천청사 유휴부지 등 신규 택지를 발굴해 향후 10년간 11만여 호가 추가로 공급되고 시세 30% 수준에서 분양 받을 수 있는 ‘지분적립형’ 공공분양방식이 새로 도입된다.
그런데 수도권 고밀도 개발 대책을 초래한 근본 원인은 수도권에 인구가 몰려 끊임없는 수요가 발생하기 때문이라는 지적도 있다. 전문가들은 수도권 집중이라는 근본적인 문제를 해결하지 않는 한 주택공급 대책은 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’라고 말한다. 또한, 수도권 집값 안정을 위한 불가피한 공급 확대 대책이지만, 이로 인해서 서울 과밀 현상은 더욱 심각해질 뿐만 아니라 땅값은 더욱 상승할 것이라고 전망한다.
중앙일보 보도에 의하면 서울 주요 재건축 단지는 “검토의 여지도 없다”고 입을 모은다. 늘어난 가구 수(용적률)의 50~70%를 기부채납해야 하고 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 사업을 주도하는 공공주도 방식이기 때문이라는 것이다. 서울시의 대표적인 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트 재건축 조합설립추진위원회 이정돈 위원장은 중앙일보와의 인터뷰에서 “늘어난 물량의 최대 70%를 정부가 환수한다. (늘어난 가구의 건축비 등) 비용은 또 조합원이 부담해야 하는 거다. 사업성이 없다. 오랜 시간 재건축을 기다려온 조합원은 고급화를 중요하게 생각한다. ‘명품 단지’ 조성을 꿈꾸고 있는데 비용(조합원 부담금)은 줄지 않고 가구 수만 확 늘어나서 단지 내 인구밀도가 높아져 주거 쾌적성이 떨어지는 것도 달갑지 않은 일이다”라고 말했다.
또 그는 “재건축 조합의 우려에도 정부는 공공참여형 고밀재건축으로 5만 가구를 공급할 수 있다고 발표했다. 현재 서울에서 정비구역으로 지정됐지만 사업시행 인가를 받지 않은 단계에 놓인 93개 사업장(26만 가구)의 20%는 공공재건축에 참여할 것으로 봤다.
그런데 이 중에는 이미 시공사를 선정한 단지가 적지 않다. 공공이 사업 주체로 참여하게 되면 시공사 선정 당시 체결한 계약에 위반 사항이 생길 수 있고 아예 시공사 교체가 이뤄질 수 있다. 이 경우 적지 않은 배상금을 물어야 한다. 층수도 50층까지 올리기 어렵다. ‘2030 서울 플랜’에 따르면 중심 상업지역인 일부 지역 외에는 층수가 최대 40층(일반 주거지역 35층)이다. 용적률을 500%까지 올리지 못한다는 의미다“라며 ”조합 총회를 열고 조합원의 의견을 물어서 결정할 일이지만, 기부채납 비율이 30% 정도라면 모를까 현재 방안으로는 의미 없다“고 말했다.
그는 재건축 초과이익 환수제도에 대해서도 ““재건축으로 이익이 많이 남으니 분양가 상한제로 이익을 줄였다. 그런데도 여전히 이익이 많다며 초과이익 환수제로 최대 50%를 또 내놓으라고 한다. 이쯤 되면 개인 재산권 침해 아닌가. 여기에 6‧17대책으로 아파트 분양권을 받으려면 2년간 실거주해야 한다는 규제가 도입됐다. 규제를 도입한 취지는 이해한다. 그런데 소급 적용이 문제다. 기존 소유주가 이 아파트를 구매할 때는 이런 규제가 없었다. 매일 연락이 온다. 해외 거주나 생계를 위한 지방 거주, 명의변경으로 인한 서류상 문제 등 실거주할 수 없는 다양한 사례가 있다. 개선책이나 구제 방법이 있어야 한다”고 이 신문은 전했다.
전병열 기자 jby@newsone.co.kr
