질문 : 저(A)는 2년 전에 부부인 B와 C 사이에 그들이 각 1/2지분씩 소유하고 있는 경기도 성남의 진흥빌라 201호에 대하여 임대차보증금 3억 원에 임대차(전세)계약을 하였습니다. 저는 위 임대차계약에 따라 B와 C에게 위 임대차보증금을 모두 지급하였으며, 그동안 위 진흥빌라에 거주하면서 주민등록전입신고를 하여 두었습니다. 저는 최근에 임대차기간이 종료되고 다른 곳으로 이사를 하여야 할 처지였으므로 B와 C에게 위 임대차보증금을 반환하여 달라고 하였습니다. 그러자 B와 C는 위 진흥빌라가 다른 사람에게 임대되면 그 임대차보증금을 받아서 저에게 위 임대차보증금을 반환하여 주겠다고 합니다.
그러나 현재 위 진흥빌라는 2년 전 보다 시세가 훨씬 떨어져서 3억 원에 미치지 못하므로 3억 원에 전세 들어오려고 하는 사람이 없고, 그동안 3개월이 지났는데도 전세가 나가지 않습니다. 현재 남편인 B는 위 진흥빌라의 지분 이외에 아무런 재산이 없으며 사업을 하다가 부도가 난 상태이고, 아내인 C 앞으로는 위 진흥빌라의 지분 이외에도 많은 재산이 있다고 합니다. 이러한 때 저는 C에게 임대차보증금 3억 원을 반환하여 달라고 할 수는 없는지요? 저는 현재 다른 곳으로 이사를 하였으며, 위 진흥빌라를 B와 C에게 이미 인도하여 주었습니다.
답변 : 공유는 여려 사람이 하나의 물건을 공동으로 소유하는 형태 중의 하나이고, 공유자는 공유물에 대하여 자신의 지분을 가지고 있으며, 그 지분은 균등한 것으로 추정됩니다. 일반적으로 부동산을 공유하는 경우에 공유자별로 지분이 등기부상 표시되어 있는데, 이때는 공유지분이 균등한 것이 아니라 등기부상의 기재와 같은 비율이 될 것입니다. 공유자는 자신의 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다. 그러나 공유자가 공유물을 처분하거나 변경하려면 다른 공유자의 동의를 받아야 합니다.
공유자들이 공유물을 임대한 경우에 각 공유자는 임차인에 대하여 임대차보증금 전체에 대하여 반환할 책임이 있는지, 임대차보증금 중 자신의 지분비율에 해당하는 부분에 대하여 반환할 책임이 있는지가 문제 됩니다. 이와 관련하여 판례는 다른 특별한 사정이 없으면 공유자들이 공유물을 임대하는 경우에는 자신의 지분을 임대하는 것이 아니라 공동으로 공유물을 임대한 것이 되고, 각 공유자는 임차인에 대한 보증금반환의 책임에 있어서 자신의 지분비율이 아닌 전체에 대하여 부담하게 된다는 것입니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결).
질문에 의하면 B와 C가 위 진흥빌라를 공유하고 있으며, A에게 각 자신의 지분을 임대한 것이 아니라 공동으로 위 진흥빌라를 임대한 것으로 보입니다. 이러한 경우에 B와 C는 임대차기간이 종료되면, A에게 각자 자신의 지분에 해당하는 금액인 1억 5,000만 원에 대하여 반환할 책임이 있는 것이 아니라 3억 원에 대하여 반환할 책임이 있습니다. 결국 A는 B 또는 C로부터 3억 원의 임대차보증금반환채권이 있고, 두 사람 중 어느 사람에 대하여 3억 원을 지급받을 수 있습니다. 그러므로 A는 C에 대하여 임대차보증금 3억 원을 반환하여 달라고 할 수 있습니다.
한편, 임대인은 임대차기간이 종료되면 임대차목적물이 다른 사람에게 임대되지 아니한 경우라 하더라도 임차인으로부터 임대차목적물을 반환받음과 동시에 임대차보증금을 반환하여야 합니다. 질문에서 임대인 B와 C는 임대차기간이 종료되었고, 이미 임대차목적물인 위 진흥빌라를 반환받았으므로 A에게 임대차보증금 3억 원을 반환하여야 합니다. B와 C는 위 진흥빌라가 다른 사람에게 임대되지 아니하였다는 이유로 A에게 임대차보증금반환을 거절할 수는 없습니다.
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
