질문 : 저(갑)의 아버지(을)는 30여 년 전, 가족묘지로 사용하기 위해 A로부터 시골에 있는 1필지로 된 전체임야 중 1,000평을 특정해(병임야) 매수했습니다. 물론 그때 아버지께서 A에게 매매대금을 모두 지급했고, 매수한 부분을 특정해 인도 받았습니다. 그동안 아버지께서 병임야를 관리하면서 그 임야 내에 할아버지와 할머니 묘를 설치했습니다. 저는 아버지가 10년 전에 사망하게 되자 병임야를 상속받았고, 병임야에 아버지의 묘를 설치하는 등 지금까지 관리해오고 있습니다.
저는 그동안 병임야에 대해 A로부터 소유권 이전등기를 받지는 못했으나 아버지 및 저의 소유로 알고 있었고, 조상의 묘를 설치하고 벌초를 하는 등 관리를 해왔습니다. 또한 몇 년 전에 특별조치법에 의해 소유권 이전등기를 하고자 A의 협조를 얻어서 신청했으나 그 당시 전체임야에 대해 은행 앞으로 경료돼 있는 근저당등기의 문제로 인해 소유권 이전등기를 하지 못했습니다. 그러던 중 지난해에 A가 사망했고, 그의 아들 B가 전체임야에 대해 상속을 원인으로 하여 소유권 이전등기를 한 상태입니다. 저는 A의 사후에 B에게 병임야에 대해 소유권 이전등기를 해달라고 했으나 B가 차일피일하면서 시간을 끌더니 이제 와서 나 몰라라 하고 있습니다. 이러한 때 저는 어떻게 해야 병임야에 대해 소유권 이전등기를 할 수 있는가요?
답변 : 매수인이 부동산을 매수한 경우에 매매계약이나 매매대금을 모두 지급하고, 그 부동산을 명도 받더라도 소유권 이전등기를 하지 않으면 제3자에 대해 소유권을 주장할 수 없습니다. 따라서 부동산의 매매에 있어서 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 소유권 이전등기를 해두는 것이 좋습니다. 그런데 과거에 임야 등을 매수하고, 매매목적물을 인도받아 사실상 소유하고 있음에도 소유권 이전등기를 하지 않는 경우가 많이 있었습니다. 그동안 등기부기재가 실제 권리관계와 일치하지 않는 부동산에 대해 한시적으로 간편한 절차에 의해 등기할 수 있도록 하는 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법이 몇 차례 시행된 바 있습니다.
질문자께서도 지난번에 특별조치법에 의해 소유권 이전등기를 시도했으나 소유권 이전등기를 하지 못한 것으로 보입니다. 질문자께서는 을이 A로부터 병임야를 매수했음을 입증할 수 있는 서류를 갖춰서, A의 상속인이며 현재 전체 임야의 소유자로 등기돼 있는 B를 상대로 병임야를 대강 특정해 이를 매매를 원인으로 하여 을에게 소유권 이전등기 하라는 내용의 소송을 제기하면 될 것입니다. 만일 매매계약서 등이 없다면 지난번에 특별조치법에 의해 소유권 이전등기를 시도할 때에 받아 두었던 확인서 등이나 매매관계를 잘 알고 있는 증인을 통해 매매사실을 입증할 수 있을 것입니다. 또 소송의 과정에서 법원을 통해 병임야에 대한 위치를 감정해 이를 특정할 수 있을 것이고, 그 특정된 병임야에 대해 소유권 이전등기를 청구하는 것으로 청구취지를 정정하면 될 것입니다. 또 질문자께서는 그 판결에 따라 전체임야 중 병임야를 분필한 다음에 병임야에 대해 을 앞으로 매매에 의해 소유권이전등기를 하고, 이어 질문자 앞으로 상속에 의해 소유권이전등기를 하면 될 것입니다. 이때 주의해야 할 점은 앞으로 B가 전체임야를 제3자에게 소유권 이전등기하게 되면 질문자께서 제3자에게는 대항하기가 어렵게 될 수 있습니다. 그러므로 질문자께서는 속히 B를 상대로 소송을 제기해야 할 것이고, 또한 소송이 진행되는 동안 다른 사람에게 처분을 할 수 없도록 가처분신청과 법원의 가처분결정에 따라 가처분등기를 해둘 필요가 있습니다.
한편 전체임야에 대해 경료돼 있는 은행 앞으로의 근저당설정등기가 병임야에 그대로 남아 있게 됩니다. 이에 대해서는 질문자께서 B를 상대로 그 근저당설정등기를 말소해줄 것을 요청하고, B가 이에 응하지 않으면 질문자가 은행과의 사이에 그 담보채무를 변제한 다음에 말소등기를 하고, B에게 그 채무변제에 소요된 금액을 청구하면 될 것입니다.
상담 / 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
재부의령군향우회 전 회장
환경문화연합 고문
국제라이온스(355-A지구)법률자문위원장
