< 질문 >
A는 3년 전 B로부터 B소유의 X아파트에 대하여 임대차보증금 10억 원에 임대차기간 2년으로 임차하였습니다. A는 X아파트에 이사를 하면서 전입신고를 하였습니다. 그 뒤 A는 위 임대차기간이 종료되기 2달 전에 B에게 계약갱신을 요구하였고, 임대차계약을 갱신하면서 B의 요구로 임대차보증금을 5천만 원 증액하였습니다. A는 그 당시 B의 계좌로 증액된 임대차보증금 5천만 원을 송금하였으나 B와 사이에 별도로 재계약서를 작성하지는 아니하였습니다.
A는 최근에 X아파트에 경매가 진행 중이라는 말을 듣고 등기부등본을 확인하여 보았습니다. A가 위와 같이 B에게 증액된 임대차보증금을 송금하기 1달 전쯤 X아파트에 대하여 C 앞으로 채권최고액 3억 원의 근저당권설정등기가 되어 있고, C의 위 근저당에 의한 경매신청으로 경매가 진행 중이었습니다.
이러한 때 A는 앞으로 임대차기간이 끝났을 때 경락인에 대하여 임대차보증금 10억 5천만 원을 지급하여 줄 때까지 X아파트의 인도를 거절할 수 있는가요?
< 답변 >
주택임차인은 주택임대차보호법에 의하여 임차목적물을 인도받아 거주하면서 주민등록전입신고를 한 경우에는 주민등록전입신고를 한 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 있습니다. 대항력은 임차인이 임대인이 아닌 제3자에 대하여 임대차기간 동안 임대차관계를 주장할 수 있으며, 임대차기간이 종료되는 경우에 임대차보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 점유할 수 있는 권리를 말합니다.
임차인의 대항력은 주민등록전입신고를 한 다음 날부터 발생하므로 임차인은 주민등록전입신고를 한 날 또는 그 이전에 근저당권설정등기를 한 근저당권자 및 그 근저당권에 기한 경매에서 경락받은 경락인에 대하여는 대항력을 행사할 수 없습니다.
한편 대항력을 갖춘 임차인이 그 뒤 저당권설정등기가 있고, 그 뒤 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 그 초과부분을 지급한 경우에 임차인은 근저당권자 및 그 경매에서의 경락인에 대하여 증액 전 임대차보증금은 대항할 수 있으나, 증액한 임대차보증금은 대항할 수 없습니다(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결).
질문에서 A는 C에 대하여 증액 전 임대차보증금 10억 원은 근저당등기가 되기 이전에 이미 대항력을 갖추었으므로 대항할 수 있지만 증액된 임대차보증금 5천만 원은 근저당권등기 이후에 증액을 하였으므로 대항할 수 없습니다.
만일 X아파트가 위 근저당권에 기하여 경매되는 경우에 A는 그 경락인에게 임대차보증금 10억 원의 임대차를 주장할 수 있고, 임대차기간이 종료되더라도 임대차보증금 10억 원을 반환받을 때까지 X아파트의 인도를 거절할 수 있습니다. 그러나 A는 그 경락인에게 B와 사이에 증액한 임대차보증금 5천만 원에 대하여는 그 반환시까지 X아파트의 인도를 거절할 수 있는 권리는 없습니다.
결국 A는 그 경락인에게 임대차기간이 종료된 뒤 임대차보증금 10억 원을 반환받고 X아파트를 인도하여 주어야 할 수도 있습니다.
