< 질문 >
A는 창원에 있는 X아파트 404호의 소유자겸 거주자입니다. X아파트는 준공된 지 40년 이상 되었고, 노후화와 제대로 관리되지 아니한 탓으로 외벽에는 균열이 다수 발생한 상태입니다.
B는 X아파트 304호의 소유자겸 거주자로서 A에게 수개월 전부터 자신의 아파트 방, 거실 등의 천정에 누수가 발생하였다면서, 그 원인이 위 404호의 전면 발코니를 확장하면서 바닥 방수공사를 잘못한 것에 있다고 하면서 위 누수에 대하여 보수비 등의 손해배상을 청구하겠다고 합니다.
이에 대하여 A는 X아파트의 노후화로 인하여 비가 많이 오면 위 4호라인 전체의 외벽에서 빗물이 내부로 스며들어서 전후면 발코니에 빗물이 바닥에 고일 정도이고, 비가 많이 올 때에만 위 304호의 천정에 누수가 있으므로 그 누수는 외벽에서 스며 든 빗물 탓이라고 보고 있습니다.
이러한 때 A는 B에게 위 304호 천정의 누수에 대하여 손해를 배상할 책임이 있는가요?
< 답변 >
공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 다른 사람에게 손해를 입힌 때에는 점유자(임차인은 점유자에 해당할 수 있음)가 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 점유자는 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리 하지 아니한 때에는 그 책임을 면하고, 이때에는 소유자가 손해를 배상할 책임이 있습니다.
아파트 등의 공동주택의 경우에는 전유부분과 공용부분이 있는데 그 설치 또는 보존의 하자로 인하여 다른 사람이 손해를 입은 경우에 전유부분의 하자로 인한 경우에는 그 전유부분의 점유자 또는 소유자가, 공용부분의 하자로 인한 경우에는 공동주택의 관리주체가 각 그 손해를 배상하여야 합니다. 그 손해의 범위는 피해자가 입게 되는 보수비 상당의 금액과 정신적 고통에 대한 위자료가 될 것입니다.
B가 위 304호 천정의 누수에 대하여 A에게 손해배상을 청구하려면 그 누수의 원인이 위 404호의 전유부분에 있다는 것을 입증하여야 합니다. 관련 법률에서는 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다고 되어 있습니다. 그러므로 B는 누수의 원인이 A의 전유부분에 있다는 것을 입증하지 못하면 A에 대하여 손해배상을 청구하기 어렵게 될 것입니다. 통상 소송에서는 법원에서 선정한 전문 감정인이 누수의 원인에 대하여 감정을 하게 되고, 그 감정결과에 의하여 누수의 원인이 밝혀지게 될 것입니다.
한편 공동주택의 경우 전유부분에 해당하는지, 공용부분에 해당하는지가 분명하지 않은 경우가 있으므로 고시에서 그 기준을 정하고 있습니다. 주로 문제가 되는 배관ㆍ배선의 경우에는 세대 계량기 전까지의 부분은 공용부분에 해당하고, 세대 계량기 이후의 부분은 전유부분에 해당합니다. 오수관ㆍ배수관ㆍ우수관 등의 경우에는 2세대 이상이 공용으로 사용하는 부분은 공용부분에 해당하고, 각 세대가 단독으로 사용하는 부분은 전유부분에 해당됩니다. 그 외 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 등의 구조부, 전유부분에 설치된 스프링클러는 공용부분에 해당합니다.
질문에서 위 304호의 누수에 대한 손해배상책임은 누수의 원인이 공용부분인 외벽 등의 하자에 있다면 X아파트의 관리주체에게 있고, 위 404호의 전유부분의 하자라면 A에게 있습니다. 만일 누수의 원인이 공용부분의 하자, 전유부분의 하자가 결합한 것이라면 누수에 기여한 하자의 정도에 따라 A에게 일부의 손해배상책임이 있을 수 있습니다. 물론 B가 누수의 원인이 A의 전유부분에 있다는 것을 입증하지 못하면, A는 B에게 손해배상책임을 부담하지 않아도 됩니다.
