질문 :
A는 오래전부터 은퇴하면 전원생활을 하려고 하였고, 3년 전 전원주택을 건축하려고 B로부터 X대지 200평을 평당 100만원으로 계산하여 2억원에 매수하였습니다. A는 매매계약에 따라 B에게 매매대금을 모두 지급하고, X대지에 대하여 소유권이전등기를 하여 받았습니다.
그 뒤 C가 X대지의 진정한 소유자임을 이유로 A와 B를 상대로 그들 앞으로의 각 소유권이전등기에 대하여 말소등기를 청구하는 소송을 제기하여 승소판결을 받았고, 그 판결이 최근에 그대로 확정이 되었습니다. 결국 A는 X대지에 대한 소유권이전등기가 말소되게 되고, 그 소유권을 취득하지 못하게 되었습니다.
A는 매매당시에 X대지의 진정한 소유자를 B로 알고 있었으며, 위와 같이 소송이 들어 와서 패소할 수 있다는 생각을 전혀 하지 못하였습니다. A는 매매대금을 지급하고서도 X대지를 취득하지 못하게 되었고, 또한 그동안 부동산 시세의 상승으로 그 돈을 주고서는 그와 비슷한 대지를 취득할 수 없게 되는 손해를 입게 되었습니다. A는 B로부터 손해배상을 받을 수 있는지요?
답변 :
매도인은 매매의 목적이 된 권리가 다른 사람에게 속한 경우에는 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 합니다. 다른 사람에게 속한다는 것은 매매당시에 다른 사람의 소유로 되어 있는 것은 물론이고, 매매당시에는 형식적으로 매도인명의로 되어 있었으나 나중에 진정한 권리자가 나타나서 매도인, 매수인 앞으로의 소유권이전등기가 말소된 경우에도 해당됩니다.
이때 매도인이 그 다른 사람에게 속한 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 매매계약을 해제할 수 있습니다. 또한 매수인은 매매당시 그 권리가 다른 사람에게 속함을 안 때(악의)에는 손해배상을 청구할 수 없으나, 모른 때(선의)에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
한편 매수인이 매매계약을 해제하는 경우에는 원상회복의무가 있으므로 매도인은 매수인에게 매매대금과 그 받은 날부터 법정이자를 반환할 의무를 부담하게 됩니다. 또 손해배상의 청구는 매매계약을 해제 하지 않고도 할 수 있으며, 또 매도인이 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 없게 된 당시의 시가를 표준으로 매매계약이 완전히 이행된 것과 같은 경제적 이익을 배상할 의무가 있습니다. 이를 매도인의 하자담보책임이라고 합니다.
사안에서 A는 X대지에 대하여 매매대금을 모두 지급하고, 소유권이전등기까지 하였으나 나중에 진정한 소유자가 나타나서 소송을 제기하는 바람에 결과적으로 소유권이전등기가 패소확정판결에 의하여 말소되게 되었습니다. 따라서 B는 다른 사람인 C의 권리에 속하는 X대지를 매도하였고, 그 권리를 취득하여 A에게 이전하여야 하나, 위 확정판결에 의하여 이전할 수 없게 되었다 할 것입니다.
A는 B에 대하여 위 매매계약을 해제하고, 매매대금 2억원과 매매대금을 지급한 날부터 매매대금을 돌려받을 때까지 2억원에 대한 법정이자를 돌려 받을 수 있습니다. 한편 A는 매매당시 X대지가 다른 사람에게 속한 것을 모른 것으로 보이므로 B를 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 위 패소판결 확정당시 X대지의 시가 상당액을 배상받을 수 있습니다. 만일 그동안 X대지의 시세가 많이 상승하였다면 매매계약을 해제하는 것 보다 손해배상을 청구하는 것이 더 이익일 수 있습니다.
