질문 : A는 2013. 10. 24. B로부터 서울시내 가양동에 있는 3층 건물의 1층 점포를 임차하여 그동안 식당을 운영하여 왔습니다. A는 이전 임차인으로부터 위 점포에 있는 식당을 인수하면서 권리금으로 5천만 원을 지급하였습니다. A는 그동안 B와의 사이에 매 1년 마다 임대차계약을 갱신하면서 임료를 올려 주어 왔는데, 마지막으로 2019. 10. 23. 임대차가 종료됩니다. A는 2019. 8.경 건강상의 문제로 더 이상 식당을 운영하는 것이 어려워서 식당을 인수할 자를 물색하였고, C에게 식당을 양도하기로 하면서 권리금으로 시세보다 저렴한 1억 원을 받기로 약정하였습니다.
A는 그 무렵 B에게 사정을 설명하면서 신규임차인으로 C를 주선하였는데, B는 계약갱신을 요구할 수 있는 기간 5년이 지났을 뿐만 아니라 자신의 아들이 위 점포에서 휴대폰대리점을 운영할 것이라는 이유로 C와의 임대차계약체결을 거절하였습니다. 이로 인하여 A는 C로부터 권리금 1억 원을 지급받을 수 없게 되는 손해를 입었는데, B를 상대로 손해배상을 청구할 수는 없는지요?
답: 상가건물임대차보호법에서 임차인을 보호하기 위하여 임차인의 계약갱신요구권과 권리금보호제도를 두고 있습니다. 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있는 권리로서, 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우에 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 계약갱신요구권이 인정되는 기간은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년 이었다가, 2019. 4. 17. 이후에 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터는 10년으로 늘어났습니다.
또한 임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 아니 하는 등 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무가 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 정당한 이유 없이 거절하면 안 됩니다.
그러나 임대인은 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 등의 사유가 있으면 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약체결을 거절할 수 있습니다. 또한 임차인이 3개월치의 월세를 연체한 사실이 있는 경우 등 임차인에게 책임을 돌릴 수 있는 사정이 있거나, 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 등의 사정이 있는 경우에는 임차인에 대한 권리금 회수기회 보호의무가 없습니다.
임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 되어 있습니다. 임차인의 임대인에 대한 위 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.
한편 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수기회 보호의무는 계약갱신요구기간 이내에만 있는 것이 아니라 그 기간이 지났어도 여전히 있다는 것이 판례입니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결).
따라서 질문에서와 같이 B는 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 지났거나 가족이 위 점포를 사용할 목적이 있다는 이유만으로 임차인에 대한 권리금회수기회 보호의무가 없어지는 것은 아니고, C와의 임대차계약체결을 거절 할 수 있는 것은 아닙니다. A는 B가 C와의 임대차계약체결을 거절함으로서 C로부터 지급받을 수 없게 된 권리금 1억 원에 대하여 B에 대하여 손해배상청구를 할 수 있습니다.
▲ 상담 / 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
