A는 5년 전에 B로부터 B소유의 토지 500평을 임대차보증금 5,000만 원, 월 임료 100만 원, 임대차기간 5년으로 정하여 임차하였습니다. 위 임대차계약 당시에 A는 위 토지에 건물을 건축하여 카페를 운영하려고 한다는 것을 알렸습니다. 그러자 B는 임대차기간이 만료되는 경우에 A의 비용으로 그 건물을 철거하든지 아니면 그 건물을 무상으로 자신에게 이전하여 줄 것을 요구하였습니다. A는 위 토지를 임차하기 위하여 B의 그와 같은 요구를 받아들일 수밖에 없었고, 그러한 내용으로 임대차계약을 하였습니다.
A는 그 뒤 위 토지에 2억 원을 들여서 건물을 건축하고, 주차장을 만들어서 카페를 운영하여 오고 있는데 처음 몇 해 동안에는 손님이 많지 않았으나 2년 전부터는 입소문이 난 탓으로 영업이 잘 되고 있습니다. A는 이번에 임대차기간 만료를 앞두고 B에게 임대차계약의 갱신을 요구하면서 월세를 300만 원까지 올려 주겠다고 하였습니다. 그러나 B는 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 하면서 당초의 약정대로 그 건물을 철거하든지 아니면 자신에게 그 건물의 소유권을 이전하라고 주장합니다. 소문에 의하면 B의 딸이 그곳에서 카페를 운영할 것이라고 합니다. A는 많은 돈을 들여서 건축한 건물을 철거할 수도 없고, 그렇다고 하여 아무런 대가를 받지 않고 B에게 그 소유권을 이전하는 것도 받아들일 수 없습니다. 이러한 때 A는 어떻게 할 수 있는가요?
<답변> 민법에 의하면, 건물 등의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 그 건물 등이 현존한 때에는 임차인은 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있고(계약갱신청구권), 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 상당한 가액으로 위 건물 등의 매수를 청구할 수 있습니다(지상물매수청구권). 임차인의 계약갱신청구권이나 지상물매수청구권에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.
질문에 의하면, 임차인 A는 임대인 B로부터 건물의 소유를 목적으로 토지를 임차한 것으로 보입니다. 따라서 A는 B에 대하여 원칙적으로 임대차계약의 갱신청구권, 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
먼저, 임차인의 계약갱신청구권은 임차인이 이를 행사하더라도 임대인이 반드시에 이에 응하여 할 의무는 없습니다. 질문에서 B가 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 하였다는 것이므로 B에게 계약의 갱신을 강제할 수는 없습니다.
두 번째, 임차인의 지상물매수청구권은 재판을 통하여 행사할 수도 있고, 재판 외에서 행사할 수도 있는데, 임차인이 이를 행사하면 임대인의 의사와 상관없이 임차인과 임대인 사이에 그 지상물에 대하여 매매가 성립된 것으로 보게 됩니다. 다만 임차인이 지상물매수청구권을 행사하기 위해서는 건물 등의 소유를 위한 토지 임대차이어야 하고, 임대차기간이 만료하는 때에 그 건물 등이 현존하고 있어야 하며, 임대인이 계약갱신을 원하지 아니하여야 합니다.
질문에서, A가 임대차계약을 하면서 임대차기간이 만료되면 건물을 철거하여 토지를 인도하거나 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 약정함으로써 지상물매수청구권을 포기하겠다고 하였다는 것이므로 그 약정의 효력이 있으면 지상물매수청구권을 행사할 수 없게 됩니다. 그런데 A가 2억 원을 들여서 건축한 건축물에 대하여 한 위와 같은 지상물매수청구권의 포기약정은 특별히 다른 사정이 없는 한 임차인에게 불리한 것이므로 무효로 볼 수 있습니다(대법원 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결).
질문에 의하면, A는 B에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있고, 지상물매수청구를 하게 되면 매매가 성립되게 됩니다. B는 비록 그 건물이 자신에게 아무런 효용이 없더라도 이를 매수하여야 합니다. 이때 A가 지상물매수청구권을 행사한 경우에 그 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말합니다(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결). 위 시가에 대하여 당사자 사이에 합의가 이루어지지 않으면 결국은 재판 등을 통하여 법원에서 결정하게 됩니다.
