Q : A는 2016. 11. 17. B에게 서울에 있는 아파트를 보증금 3억 원, 임대차기간 2년으로 정하여 임대(전세)하였는데, 그 당시 시세 보다 아주 싸게 임대하였습니다. 그 뒤 A는 이제까지 재계약을 하지 아니하였고, 이번에 재계약을 할 때는 보증금을 최소한 5천만 원을 올리려고 생각하고 있었습니다. 그런데 최근에 임대차법이 개정되어서 5% 이상 보증금을 올릴 수 없다고 하는데, A는 보증금을 5%이상 올릴 수 없는가요? 현재의 보증금 시세는 5억 원 정도입니다.
A : 최근에 주택임대차보호법이 개정됨으로 인하여 임대인 및 임차인 모두 혼란스러운 상황입니다. 주택임대차보호법은 기본적으로는 임차인을 보호하기 위한 법이고, 강행규정이므로 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.
임대차계약이 갱신되는 경우는 크게 두 가지로 당사자의 요구에 의한 계약갱신과 묵시적인 계약갱신이 있습니다. 먼저 묵시적인 계약갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 또는 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대차계약을 갱신하지 않겠다거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되는 것을 말합니다. 다만 임대차법의 개정으로 2020. 12. 10.부터는 위 1개월이 2개월로 됩니다. 그러나 임차인이 월세를 2달치 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하게 되면 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다.
계약갱신요구는 새로 도입된 제도로서, 임차인의 위 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 임대인으로서는 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 임대인이 계약갱신을 거절 할 수 있는 정당한 사유로는 임차인이 월세를 2달치 연체한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등이 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보게 되나 임차인의 경우에는 묵시적 계약갱신이 된 경우와 같이 언제나 해지통고를 할 수 있고, 해지통고를 하면 3개월이 지남으로서 임대차관계가 해지됩니다. 이때 계약이 갱신되는 경우에 임대인이나 임차인은 월세나 보증금을 증액하거나 감액할 수 있는데, 증액의 경우에는 5% 이내에서 조례로 정한 범위를 초과할 수 없습니다.
한편 임대인이나 임차인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 5% 이내에서 조례로 정한 범위를 초과할 수 없습니다.
질문에서 A와 B의 임대차계약은 현재 묵시적으로 갱신된 상태에 있고, 그 임대차기간은 2020. 11. 16.입니다. A는 임대차계약을 한 날부터 1년이 지났고, 보증금이 경제사정의 변동 등으로 인하여 적절하지 아니하게 되었다면 임차인에 대하여 보증금의 증액을 청구할 수 있습니다. A는 임차인과의 사이에 증액부분에 대하여 합의가 이루어지지 아니하면 소송을 통하여 보증금을 증액할 수 있습니다. 또 A는 앞으로 B가 계약갱신요구를 하게 되면 이를 거절할 수 없고, 다만 보증금을 5% 이내의 범위에서 증액할 수 있습니다. 또한 A는 계약갱신이 된 날로부터 1년이 지난 뒤에 경제사정의 변동 등으로 인하여 적절하지 아니하면 다시 보증금 증액청구를 할 수 있습니다.
