질문 : A는 3년여 전에 서울에 있는 甲오피스텔을 임대차보증금 5억 원에 임대차기간 2년간으로 정하여 임차하였습니다. 그 당시 甲오피스텔에는 근저당등기, 가압류등기나 압류등기 등이 되어 있지 아니한 상태이었습니다. A는 甲오피스텔로 이사하면서 가족과 같이 주민등록전입신고를 하였고, 임대차계약서에 확정일자까지 받아 두었습니다. A는 지금까지 계속하여 甲오피스텔에서 거주하고 있으나, 사정상 자신만 주민등록을 다른 곳으로 이전하였다가 그 한 달쯤 뒤에 재전입하였습니다.
A는 위 임대차기간이 끝날 무렵에 B가 임대차보증금을 올려 달라고 하여서 5,000만 원을 더 올려주고, 2년간 임대차기간을 연장하였습니다. A는 그 당시 임대차재계약서를 작성하지는 않고, B의 계좌로 5,000만 원을 송금한 증거는 가지고 있습니다.
A는 최근에 甲오피스텔에 경매가 신청되었다고 하여 그 등기부등본을 열람하여 보았더니, 재계약하기 며칠 전에 C의 이름으로 청구금액 2억 원의 가압류등기가 되어 있었습니다. 만일 甲오피스텔이 경매가 되면, A는 경매절차에서 임대차보증금을 배당받거나 경락인에 대하여 대항력을 행사할 수 있는 가요?
답변 : 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 적용되는데, 이때 주거용인지는 등기부나 건물대장 등의 공부상의 기재에 불구하고 실제 주거용으로 사용하였는지를 기준으로 합니다. 질문에서처럼 임대차의 목적물이 공부상으로는 업무용인 오피스텔이지만 실제로는 주거용으로 사용하도록 되어 있고, 주민등록전입을 하는 등 주거용으로 사용되고 있다면 주택임대차보호법의 적용대상이 됩니다.
A는 甲오피스텔에 입주를 하고 주민등록전입을 하였으므로 대항력을 취득하게 되어, 매매가 되는 경우에는 양수인에게 임대차관계를 주장할 수 있게 되고, 경매가 되는 경우에는 경락받은 사람에게도 임대차관계를 주장할 수 있으므로 임대차보증금을 반환받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.
한편 대항력의 요건은 계속 유지되어야 하므로 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 이전하게 되면 그때 대항력을 상실하게 되고, 재전입하게 되면 다시 대항력을 취득하게 됩니다. 그런데 질문에서 A가 가족의 주민등록은 甲오피스텔에 그대로 둔 채 자신만 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에는 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 대항력을 상실하지 아니합니다(대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정).
임차인이 임차목적물의 인도와 주민등록을 하는 이외에 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득하게 되어 후순위권리자 보다 경매대금에서 우선하여 임대차보증금을 배당 받을 수 있습니다.
그런데, 질문에서처럼 임차인이 대항력과 우선변제권을 취득한 이후에 임차목적물에 가압류등기 등이 되고 그 뒤에 임대차보증금을 증액한 경우에 증액된 부분에 대하여도 대항력과 우선변제권이 있는지가 문제됩니다. 이때는 증액된 부분에 대하여는 대항력과 우선변제권이 없습니다(1990.8.24 90다카11377, 대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다12753 판결 참고). 따라서 A는 임대차보증금 5억 원에 대하여는 대항력이나 우선변제권을 갖게 되지만, 증액된 5천만 원에 대하여는 대항력을 주장할 수 없고, 가압류권자 보다 우선하여 배당을 받을 수는 없습니다.
