질문 : 저(A)는 3년 전에 아버지(C)의 사망으로 아버지 소유의 주택(甲)과 그 토지를 상속받아 상속등기를 하였습니다. 그런데 얼마 전에 甲 주택의 이웃에 주택과 토지를 소유하면서 거주하는 B가 저에게 자신의 토지에 대하여 경계측량을 한 결과 甲 주택이 자신의 토지 중 3평(乙 부분)을 침범하였다면서 침범한 주택 부분을 철거하고 乙 부분의 토지를 인도하여 달라고 하고 있습니다.
한편 아버지가 甲 주택과 그 토지를 취득하여 계속 거주한 기간이 25년이나 되었습니다. 또한 甲 주택의 위치는 아버지가 이를 취득할 당시부터 현재까지 그대로입니다. 아버지는 그동안 甲 주택이 B의 토지를 침범한 사실을 몰랐고, 乙 부분의 토지에 대하여 甲 주택의 부지로서 자신의 소유로 알고 있었습니다. 저도 乙 부분의 토지를 아버지로부터 상속받은 토지로 알고 있었습니다. 그런데 B는 자신의 주택과 그 토지를 취득한 것이 20년이 되었는데, 지금까지 단 한차례도 아버지나 저에게 갑 주택이 B의 토지를 침범하였다거나 그 부분의 주택 철거 및 토지를 인도하여 달라고 한 사실이 없었습니다.
저는 이와 같은 상황에서 저의 주택의 일부분을 철거한 다음에 乙 부분의 토지를 B에게 인도하여 주어야 하는지요?
답변 : 부동산의 취득시효는 자신의 부동산이 아니라고 하더라도 이를 일정한 기간 동안 계속 점유하거나 소유권이전등기를 한 경우에, 그것이 진실한 권리에 의한 것인지를 따지지 않고 그 부동산에 대하여 소유권을 취득하는 효과가 생기는 것입니다.
부동산의 취득시효에는 점유취득시효와 등기취득시효의 두 가지가 있습니다. 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하고, 취득시효를 원인으로 하여 소유권이전등기를 하게 되면 그 소유권을 취득하게 되는 것입니다. 이때 부동산의 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되므로 이를 입증할 필요가 없으며, 상대방이 그 추정을 깨트릴 수 있는 증거를 제출하여야 합니다. 등기취득시효는 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유하면 그 소유권을 취득하게 되는 것입니다.
질문에 의하면 C는 乙 부분의 토지에 대하여 자신의 소유로 알고 20년간 평온·공연하게 점유한 것으로 보이므로 취득시효가 완성되었고, 취득시효완성을 원인으로 하여 B로부터 소유권이전등기를 넘겨받을 수 있습니다. 한편 A는 C의 그러한 지위를 상속받았으므로 B를 상대로 乙 부분의 토지에 대하여 취득시효완성을 원인으로 하여 C에게 소유권이전등기를 하여 줄 것을 청구할 수 있습니다. B는 乙 부분의 토지에 대하여 C 또는 A에게 소유권이전등기를 할 의무가 있으므로 A를 상대로 그 부분의 건물 철거 및 토지인도를 청구할 수 없습니다.
그리고 A는 B를 상대로 乙 부분의 토지에 대하여 취득시효의 완성을 원인으로 C에게 소유권이전등기를 청구하는 내용으로 소송을 제기하면 됩니다. 그런데 B가 소송이 진행되는 동안에 乙 부분의 토지를 다른 사람에게 처분하게 되면, A는 새로운 소유자에 대하여는 점유취득시효가 완성되었음을 주장할 수 없으며 소유권이전등기를 청구할 수 없으므로 그 사람이 건물 철거 및 토지인도를 청구하면 이에 따라야 합니다. 그러므로 A는 소송이 진행되는 동안에 B가 乙 부분의 토지를 다른 사람에게 처분하지 못하도록 본안소송 이외에 가처분 신청을 하는 것이 좋겠습니다.
▲ 상담 / 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
