질문 : 저는 지난해 다세대주택을 임차해 지금까지 거주해오고 있습니다. 임대차계약 당시 다세대주택의 보증금이나 월세가 주위의 다른 주택보다 저렴해 임대차계약을 했습니다. 그런데 다세대주택에 입주해 보니 욕실 천장 및 방 일부에 곰팡이가 끼어 있었고, 혹시나 해서 그때 사진을 찍어 뒀습니다. 그런데 얼마 전에 갑자기 뒷발코니 쪽 배관에서 물이 새고, 또 욕실 벽에 붙어 있던 수납장이 저절로 떨어지면서 변기 뚜껑을 깨트리고 수납장도 파손됐습니다. 그래서 저는 임대인에게 배관에 물이 새는 곳과 파손된 수납장, 파손된 변기 뚜껑, 욕실과 방안에 곰팡이가 낀 부분의 사진을 보내고 수리를 부탁했습니다.
그런데 임대인은 배관에 물이 새는 부분은 수리를 해주겠으나, 수납장이 떨어진 것은 임차인이 수납장에 물건을 너무 많이 넣은 탓이라며 수리해줄 수 없으니 저에게 수납장과 변기 뚜껑을 수리하라고 합니다. 또한, 임대인은 곰팡이가 낀 부분에 대해서도 수리해줄 수 없으니 그냥 사용하라고 합니다. 이러한 사정에서 저는 어떻게 할 수 있나요?
답변 : 임대인은 임대차 기간 중 임차인이 임차목적물을 사용, 수익함에 있어 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다. 한편 대법원판례에 의하면 임차인이 임차목적물을 임대차목적에 따라 사용함에 있어서 임차인이 그 목적대로 사용·수익할 수 없을 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것이 임차인이 별로 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라 임차인의 사용·수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다고 합니다. 그러나 그 경우가 그것을 수선하지 않으면 임차인이 사용·수익할 수 없을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다고 했습니다. 또한 특약에 의해 임차인이 수선비를 부담하기로 했다고 하더라도 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이라고 했습니다. 그러나 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 봐야 할 것이라 했습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결 참조).
이 사건과 같이 임대차목적물이 파손된 경우에 그 수리비를 임대인이 부담할 것인지, 임차인이 부담할 것인지가 문제가 될 것입니다. 일반적으로 그 수리비를 임차인이 부담하기로 하는 별도의 특약을 하거나, 임차인의 잘못으로 수리해야 하거나, 별로 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 문제이거나, 소모품(전등, 버튼식 출입문의 건전지 등)을 교체해야 하는 경우 이외에는 임대인이 수리비를 부담해야 될 것입니다. 그렇다면 이 사건에서 임대차계약을 하면서 임차인이 수리비를 부담하기로 하는 특약을 하지 않았고, 임차인이 통상적인 방법으로 수납장을 사용했음에도 수납장이 떨어진 경우라면 수납장 및 변기 뚜껑의 수리비는 임대인이 부담해야 할 것입니다. 또한 욕실 천장 및 방 일부분에 곰팡이가 낀 원인이 단열 및 방습 성능의 미비로 인한 것 등 임대인의 책임 있는 부분이고, 그로 인해 임차인이 생활하기가 어려울 정도라면 임대인이 이를 수리해줘야 할 것입니다. 질문자는 임대인에게 위 파손 등에 대해 수리를 해줄 것을 정식으로 요청하고, 임대인이 이에 응하지 않으면 일단 임차인의 비용으로 수리한 다음에 나중에 증빙서류를 갖춰 임대인을 상대로 법원에 지급명령청구를 하거나 소액재판을 청구할 수 있을 것입니다.
상담 / 전극수 변호사
제26회 사시합격, 숭실대학교 법대 교수
재부의령군향우회 전 회장
환경문화연합 고문
국제라이온스(355-A지구)법률자문위원장
